Mettre son restaurant en gérance: Guide complet

La location-gérance représente une solution stratégique pour les propriétaires de restaurants souhaitant externaliser la gestion de leur établissement tout en conservant la propriété du fonds de commerce. Cette formule, de plus en plus populaire, permet une transition en douceur et offre des avantages considérables tant pour le bailleur que pour le gérant. Mais comment mettre en place concrètement un restaurant en gérance ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette approche ? Cet article explore en détail la location-gérance pour les restaurants, vous fournissant toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Qu'est-ce que la location-gérance d'un restaurant ?

La location-gérance, aussi appelée gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur) concède à une autre personne (le locataire-gérant) le droit d'exploiter ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance. Dans le contexte d'un restaurant, cela signifie que le propriétaire du restaurant, qui possède le fonds de commerce incluant le nom, la clientèle, le matériel, et éventuellement les murs (si propriétaire), confie la gestion opérationnelle à un gérant. Le locataire-gérant devient alors un entrepreneur indépendant qui exploite le restaurant en son nom propre, assume les responsabilités liées à l'exploitation (gestion du personnel, achats, gestion financière, etc.), et verse une redevance au propriétaire.

Il est crucial de distinguer la location-gérance d'autres formes de gestion. Par exemple, dans un contrat de management, le propriétaire conserve la direction et le contrôle de l'établissement, tandis que le manager agit en tant que mandataire. En location-gérance, le locataire-gérant jouit d'une autonomie beaucoup plus grande.

Avantages de la location-gérance pour le bailleur d'un restaurant

La location-gérance présente plusieurs avantages significatifs pour le propriétaire d'un restaurant souhaitant mettre son établissement en gérance :

• Maintien de la propriété du fonds de commerce : Le bailleur conserve la propriété de son fonds de commerce et continue de percevoir des revenus grâce aux redevances versées par le locataire-gérant. C'est une solution idéale pour ceux qui ne souhaitent pas vendre leur restaurant mais ne peuvent ou ne veulent plus l'exploiter directement.
• Revenus réguliers et prévisibles : La redevance est généralement fixée contractuellement et assure au bailleur un revenu régulier, souvent plus stable que les bénéfices potentiellement fluctuants de l'exploitation directe.
• Allègement des responsabilités opérationnelles : Le bailleur se décharge de la gestion quotidienne du restaurant, incluant les aspects administratifs, commerciaux, et humains. Cette externalisation permet de réduire le stress et de se concentrer sur d'autres activités ou projets.
• Valorisation du fonds de commerce : Une gestion performante par un locataire-gérant compétent peut contribuer à maintenir, voire à accroître la valeur du fonds de commerce. Cela peut être particulièrement avantageux en vue d'une éventuelle vente future.
• Test du marché avant cession : La location-gérance peut servir de phase de test avant une cession définitive. Elle permet d'évaluer le potentiel du restaurant et de préparer une vente dans de meilleures conditions.

Inconvénients et points de vigilance pour le bailleur

Malgré ses avantages, la location-gérance comporte aussi des inconvénients et des risques pour le bailleur :

• Risque lié à la gestion du locataire-gérant : La qualité de la gestion du locataire-gérant impacte directement la réputation et la valeur du fonds de commerce. Un gérant incompétent ou négligent peut nuire à l'établissement et à sa clientèle. Il est donc crucial de bien choisir son locataire-gérant et de mettre en place un contrat précis et protecteur.
• Responsabilité solidaire des dettes fiscales et sociales : Le bailleur reste solidairement responsable des dettes fiscales (TVA) et sociales contractées par le locataire-gérant pendant les six premiers mois de la location-gérance. Cette responsabilité peut être engagée si le locataire-gérant ne remplit pas ses obligations.
• Nécessité d'un suivi régulier : Bien que la gestion soit externalisée, le bailleur ne doit pas se désintéresser complètement de l'activité du restaurant. Un suivi régulier, notamment via des rapports d'activité et des échanges avec le locataire-gérant, est nécessaire pour s'assurer du bon déroulement de la location-gérance et anticiper d'éventuels problèmes.
• Difficulté potentielle à récupérer le fonds de commerce : Si le contrat de location-gérance n'est pas correctement encadré, ou si des conflits surviennent avec le locataire-gérant, la récupération du fonds de commerce à la fin du contrat peut s'avérer complexe.

Conditions requises pour la mise en place d'une location-gérance

La mise en place d'un contrat de location-gérance pour un restaurant est soumise à certaines conditions, tant pour le bailleur que pour le locataire-gérant :

Conditions pour le bailleur :

• Exploitation préalable du fonds de commerce : Le bailleur doit avoir exploité le fonds de commerce pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance. Cette condition vise à garantir que le fonds de commerce est viable et existant. Des exceptions existent, notamment en cas de décès de l'exploitant ou d'incapacité à exploiter.
• Qualité de propriétaire du fonds de commerce : Le bailleur doit être le véritable propriétaire du fonds de commerce, c'est-à-dire qu'il doit en posséder les éléments constitutifs (clientèle, nom commercial, enseigne, matériel, etc.).

Conditions pour le locataire-gérant :

• Capacité juridique : Le locataire-gérant doit avoir la capacité juridique d'exercer une activité commerciale, c'est-à-dire être majeur et ne pas être sous tutelle ou curatelle.
• Immatriculation au RCS : Le locataire-gérant doit s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) dans les 15 jours suivant le début de la location-gérance. Cette immatriculation lui confère le statut de commerçant et lui permet d'exploiter légalement le restaurant.
• Indépendance : Le locataire-gérant doit exploiter le restaurant en toute indépendance, à ses risques et périls. Il ne doit pas être salarié du bailleur.

Les étapes clés pour mettre en place un contrat de location-gérance

Voici les étapes essentielles pour mettre en place un contrat de location-gérance pour votre restaurant :

1. Recherche et sélection du locataire-gérant : Cette étape est cruciale. Prenez le temps de sélectionner un locataire-gérant compétent, expérimenté dans la restauration, et présentant des garanties financières et professionnelles. Rencontrez plusieurs candidats, vérifiez leurs références, et évaluez leur projet pour le restaurant.
2. Négociation et rédaction du contrat de location-gérance : Le contrat de location-gérance doit être rédigé avec soin et précision. Il doit notamment préciser les éléments suivants :
   • Identification des parties : Bailleur et locataire-gérant.
   • Désignation du fonds de commerce : Adresse, nature de l'activité (restaurant), éléments inclus dans la location-gérance (matériel, licence, etc.).
   • Durée du contrat : Généralement déterminée (par exemple, 3 ans renouvelables).
   • Montant et modalités de paiement de la redevance : Peut être fixe, variable en fonction du chiffre d'affaires, ou mixte.
   • Obligations des parties : Entretien du matériel, assurances, respect des normes, etc.
   • Conditions de renouvellement et de résiliation du contrat.
   • Clause de non-concurrence (éventuellement).

   Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé pour la rédaction du contrat.

3. Formalités de publicité : La location-gérance doit faire l'objet de publicités légales :
   • Publication au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) : À la diligence du locataire-gérant, dans les 15 jours de la signature du contrat.
   • Publication dans un journal d'annonces légales (JAL) : Dans les 15 jours de la signature du contrat.
4. Immatriculation du locataire-gérant au RCS : Comme mentionné précédemment, le locataire-gérant doit s'immatriculer au RCS dans les 15 jours du début de la location-gérance.
5. Information des tiers : Il est important d'informer les fournisseurs, les clients, et le personnel du restaurant du changement de gérant.

Que se passe-t-il à la fin du contrat de location-gérance ?

À la fin du contrat de location-gérance, plusieurs scénarios sont possibles :

• Renouvellement du contrat : Si les deux parties sont satisfaites, le contrat peut être renouvelé, aux mêmes conditions ou à des conditions renégociées.
• Cession du fonds de commerce au locataire-gérant : Le contrat de location-gérance peut avoir été conclu dans l'optique d'une cession ultérieure du fonds de commerce au locataire-gérant. Une clause de promesse unilatérale de vente peut avoir été incluse dans le contrat pour encadrer cette cession.
• Reprise de l'exploitation par le bailleur : Le bailleur peut décider de reprendre l'exploitation du restaurant à la fin du contrat, soit en direct, soit en confiant la gestion à un autre gérant ou salarié.
• Fin pure et simple de la location-gérance : Si aucune des parties ne souhaite renouveler le contrat ou procéder à une cession, la location-gérance prend fin. Le locataire-gérant doit alors restituer le fonds de commerce au bailleur dans l'état convenu dans le contrat.

La promesse unilatérale de vente: une option à considérer

Pour sécuriser une éventuelle cession du fonds de commerce au locataire-gérant à l'issue de la période de location-gérance, il est possible d'inclure dans le contrat une promesse unilatérale de vente. Cette clause engage le bailleur à vendre le fonds de commerce au locataire-gérant à un prix et des conditions prédéfinies, si ce dernier décide de lever l'option d'achat à l'échéance du contrat. La promesse unilatérale de vente offre une sécurité au locataire-gérant qui souhaite tester l'activité avant de s'engager définitivement dans l'achat du fonds de commerce.

Conclusion

Mettre son restaurant en location-gérance est une décision importante qui nécessite une réflexion approfondie et une préparation rigoureuse. Cette formule présente des avantages indéniables pour les propriétaires souhaitant externaliser la gestion tout en conservant la propriété de leur fonds de commerce. Elle offre également une opportunité intéressante pour les gérants souhaitant tester l'exploitation d'un restaurant avant un éventuel achat. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les enjeux, les conditions, et les étapes de la location-gérance, et de se faire accompagner par des professionnels (avocat, expert-comptable) pour sécuriser au mieux cette opération et assurer la pérennité de votre établissement.

Questions fréquentes (FAQ)

Quelle est la durée minimale d'exploitation du fonds de commerce pour pouvoir le mettre en location-gérance ?

La durée minimale d'exploitation du fonds de commerce par le bailleur est de deux ans, sauf exceptions (décès, incapacité).

Le bailleur reste-t-il responsable des dettes du locataire-gérant ?

Oui, le bailleur est solidairement responsable des dettes fiscales (TVA) et sociales contractées par le locataire-gérant pendant les six premiers mois de la location-gérance.

Le locataire-gérant peut-il acheter le fonds de commerce à la fin du contrat ?

Oui, si une promesse unilatérale de vente a été incluse dans le contrat de location-gérance, le locataire-gérant peut lever l'option d'achat et acquérir le fonds de commerce.

Quelles sont les formalités de publicité à réaliser lors de la mise en location-gérance ?

Il faut publier un avis au Bodacc et dans un journal d'annonces légales dans les 15 jours de la signature du contrat.

Est-il obligatoire de faire rédiger le contrat de location-gérance par un avocat ?

Bien que non obligatoire, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé pour la rédaction du contrat afin de sécuriser au mieux les intérêts des deux parties.